Mis à jour le 29 septembre 2026 · Sources officielles citées en fin d'article
Vous louez un logement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) ? À partir du 1er janvier 2028, il ne pourra plus être proposé à la location dans un nouveau bail. Après les logements classés G en 2025, c'est la deuxième marche d'un calendrier fixé par la loi. Voici ce qui change, pour qui, et comment isoler pour garder le droit de louer.
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué (France métropolitaine).
- À partir du 1er janvier 2028, il faudra au moins la classe E : les logements classés F seront à leur tour exclus.
- Puis au moins la classe D à partir du 1er janvier 2034.
- La règle s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, y compris par tacite reconduction.
- Depuis août 2022, le loyer des logements classés F et G est gelé.
Le calendrier : quelles classes pourront encore être louées ?
| Date | Classe minimale pour louer (France métropolitaine) | Logements exclus |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation inférieure à 450 kWh/m²/an | Les logements G les plus énergivores |
| 1er janvier 2025 | Classe F | Tous les logements G |
| 1er janvier 2028 | Classe E | Les logements F et G |
| 1er janvier 2034 | Classe D | Les logements E, F et G |
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classe F minimum au 1er janvier 2028, puis classe E au 1er janvier 2031.
Ces seuils font partie des critères du logement décent. Un logement qui ne les respecte pas n'est plus considéré comme décent pour la location.
Quels baux sont concernés ?
- Les nouveaux baux signés à partir de chaque échéance.
- Les renouvellements et les reconductions tacites à partir de chaque échéance.
- Un bail en cours n'est pas remis en cause tant qu'il n'est pas renouvelé ou reconduit.
Concrètement : si votre locataire actuel reste, la règle s'appliquera au moment du renouvellement ou de la reconduction de son bail. Anticipez les travaux avant cette date.
Le gel des loyers des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, pour les logements classés F ou G, le propriétaire ne peut plus :
- augmenter le loyer entre deux locataires, lors d'un nouveau bail ;
- augmenter le loyer au renouvellement du bail ;
- appliquer la révision annuelle du loyer en cours de bail.
La règle concerne les locations vides ou meublées et les baux mobilité, mais pas les locations saisonnières.
Que peut faire un locataire ?
Si le logement ne respecte pas le niveau minimal de performance, le locataire peut :
- demander à l'amiable au propriétaire de réaliser les travaux ;
- saisir la commission départementale de conciliation (facultatif) ;
- saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, fixer un délai, et réduire ou suspendre le loyer.
En copropriété, le juge ne peut pas ordonner les travaux si le propriétaire prouve qu'il a fait les démarches nécessaires auprès de la copropriété, sans pouvoir atteindre le niveau exigé.
Vérifiez que votre DPE est encore valable
- Un DPE est valable 10 ans au maximum.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
- Le DPE est obligatoire pour louer comme pour vendre.
Propriétaire bailleur : comment sortir de la classe F ?
L'isolation est souvent le premier levier. Selon l'Observatoire DPE 2025 repris par l'ADEME, dans une maison construite avant 1974, 31 % des pertes de chaleur passent par les murs et 27 % par l'air renouvelé et les fuites. Un diagnostiqueur ou un conseiller France Rénov' peut vous dire quels travaux feront gagner le plus de classes à votre logement.
Plusieurs aides sont ouvertes aux propriétaires bailleurs :
- La prime CEE, sans condition de revenus ;
- L'éco-prêt à taux zéro, jusqu'à 15 000 € pour une action d'isolation (le logement doit être loué comme résidence principale) ;
- La TVA à 5,5 % sur les travaux d'isolation ;
- les aides locales : renseignez-vous auprès de France Rénov' au 0 808 800 700.
Pour choisir la technique, lisez notre comparatif isolation par l'intérieur ou par l'extérieur : l'isolation par l'intérieur peut se faire logement par logement, celle par l'extérieur ne fait perdre aucune surface louable.
Questions fréquentes
Mon locataire actuel doit-il partir en 2028 si mon logement est classé F ?
Non. Le bail en cours continue. La règle s'appliquera au renouvellement ou à la reconduction du bail : faites les travaux avant.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non, plus depuis le 1er janvier 2025 pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction en France métropolitaine.
Le loyer d'un logement classé F peut-il augmenter ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G est gelé : pas d'augmentation entre deux locataires, au renouvellement ni en cours de bail.
Mon DPE de 2019 est-il encore valable ?
Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Quelles aides pour isoler un logement que je loue ?
La prime CEE, l'éco-prêt à taux zéro et la TVA à 5,5 % sont ouverts aux propriétaires bailleurs, sous conditions. Faites-vous conseiller par France Rénov'.
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Estimer mon prix Décrire mon projetSources officielles
- Ministère de la Transition écologique, « Location et gel des loyers des passoires énergétiques », mis à jour le 19 décembre 2025.
- Service-Public.gouv.fr, « Logement décent » (F2042), vérifié le 21 mars 2025.
- Service-Public.gouv.fr, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) » (F16096), vérifié le 1er janvier 2026.
- ADEME, guide « Comment isoler sa maison ? », juillet 2025 (Observatoire DPE 2025).
- Service-Public.gouv.fr, « Éco-prêt à taux zéro » (F19905), vérifié le 1er septembre 2026 ; « Prime énergie (CEE) » (F35584), vérifié le 26 juin 2026.